Kiemelt területek / Újlipótvárosi ÚJSZERŰ lakások

MIT JELENTENEK A STATISZTIKÁK LAKÁS ELADÁSAKOR, LAKÁS VÁSÁRLÁSAKOR?

 Mire használható és mire nem a piacon lévő ingatlanok adatainak elemzése?

Ledniczki Petra vagyok, 161 cm magas.

Lehet, hogy van, aki ez alapján messzemenő következtetéseket von le rólam, másoknak semmit nem jelent és olyan is akadhat, aki számára ez fontos adat.

Általában azonban elmondható, hogy egy dolgot egyetlen adattal leírni nem lehet, legyen az rá bármennyire jellemző is.

Emellett zöld a szemem, szeretem a csokit, 29 éves vagyok és 6 éve dolgozom az ingatlanszakmában. 2005 óta több, mint 70 lakást adtam el, közel 1,2 milliárd forint értékben. Kezdetben kizárólag az új lakások érdekeltek, de a legjobban az Újlipótvárosban épült nívós lakóparkok, mint a Kleopátra Ház, a Cézár Ház és a Római Kert.

Ezzel csak azt akartam szemléltetni: Minél több adatot tudunk valamiről, annál jobban ismerjük és ez fordítva is igaz.

Lássunk egy másik, érdekesebb példát!

A Kleopátra Házban az eladó lakások átlagos kínálati ára jelenleg 539 eFt/nm.
Ez még zavarba ejtőbb, mint az előbbi példa. Mert itt az sem egyértelmű mit is jelent ez az adat.
Rögtön felmerül a egy csomó kérdés, mint: Hány lakás alapján jön ez ki? Azok mekkorák? Milyenek? Mikorra vonatkozik?
A „jelenleg”-en 2011 febráur 1.-jét értek. 7 db eladó lakás volt ekkor a piacon, ebből 4 db kétszobás (nettó 43nm és 50 nm között, erkély nem számít), 1 db nappali+2 hálószobás 70 nm-es, és 2 db 4 szobás, 100 nm-nél nagyobb lakás. Nem csak méretben, árban is nagy a szórás. 20 milliótól 112 M-ig terjednek az árak. A leggyakrabban előforduló típusúak (kétszobásak) átlagos ára 22 millió, a lakások fele 23,2 milliónál olcsóbb. A 7 lakás átlagos kínálati ára 539 eFt/nm, de ha a kiugróan magas 112 milliós árú legfelső emeleti 125 nm-es penthouse luxuslakást kiveszem a statisztikából máris csak 479 eFt/nm az átlag, ami sokkal jobban jellemzi a vizsgált sokaságot és sokkal jobban használható arra a célra, amire szokták, nevezetesen összehasonlításra.
Igen, ezt az adatot csakis összehasonlításra érdemes és szabad használni. Arra, hogy megnézzük, hogyan alakulnak időben ezek az értékek, vagy mondjuk összehasonlítva egy hasonló sokasággal, mint például a Cézár Ház, vagy a Római Kert aktuális eladó lakási. Arra viszont ez a tisztított adat sem megfelelő, hogy kizárólag ez alapján megállapítsuk egy lakás értékét a házban, mert teljesen téves következtetésre juthatunk.

Egy termék árazása 3 féle módszerrel történhet és egyik sem az átlagáron alapul.

Az egyik az előállítási érték módszer, vagyis a létrehozás költségeihez hozzáadják az elvárt hasznot. Ezt főleg kisipari cikkeknél használják (asztal, ágy, konyhaszekrény), ami megrendelésre, méretre készül, de néha ingatlannál is releváns, ha például valaki megbíz egy vállalkozót, hogy építsen neki egy házat, akkor az pontosan így áraz. Társasházi lakás esetén elég fura ezt használni, sokan mégis próbálkoznak az „ennyiért vettem, tegyünk rá 2 milliót és jó is lesz” alapú árazással.

A másik az újralétrehozás módszer, aminél abból indulnak ki, hogy mennyibe kerülne pótolni. Jellemzően a biztosítók gondolkodnak így ingatlankérdésben, annyira becsülik a kárt, amennyibe kerül helyrehozni. Egy ház esetében itt is érthető, ha valaki annyit kérne érte, amennyiért a vevő most építhetne magának egy ugyanilyet, ami egy lakóparki lakásnál persze teljesen blődség. Ennek az abszolút nyakatekert változata pedig, amikor az eladó azt mondja: ennyibe kerül amit venni akarok helyette, akkor ezt ennyiért kell eladni, hogy pótolni tudjam. Remélem, érzékelhető a logikai bukfenc.

A harmadik árazási módszer a legelterjedtebb, a legtöbb áru esetében ezt használják, ez pedig az összehasonlító, vagy piaci alapú árazás. Valamilyen módon összegyűjtik a piacon található ugyanolyan, vagy hasonló áruk piaci adatait, majd elemzik. Ha keresleti piac van, tehát több a vevő, mint az eladó, akkor az ugyanilyen, vagy hasonló adottságú áruk piaci árának felső tartományába kell árazni, de a már kicsivel jobbak ára alá, ha kínálati piac van, vagyis több az eladó, mint a vevő, akkor az ugyanilyenek, vagy hasonlók árának alsó szegmensében, esetleg az alá, de még a kicsivel rosszabb adottságúak fölé. Kukoricánál, virágvázánál és LCD tévénél egyszerű a helyzet, mert ezek homogén, vagy elég jól meghatározott paraméterekkel rendelkező dolgok és egyértelmű, hogy mik a hasonlóak, de az ingatlanoknál heterogénebb áruféleség a világon nincs, így már a hasonlóság megállapítása sem olyan egyértelmű. A piaci helyzet nagyjából sejthető a híradásokból, azt viszont hogy mik tartoznak egy kategóriába, mi számít jobbnak, mi rosszabbnak már csak bizonyos hozzáértés és tapasztalat alapján dönthető el.

A legtöbben éppen ezért fordulnak hozzám, hogy valaki megmondja mennyit is kaphatnak az ingatlanukért és ennek alapján eldöntsék, belevágnak az eladásba, vagy nem. Persze akad, aki nem hisz a piaci értékelésnek, vagy elhiszi, mégis magasabb árat akar és többért hirdeti. Az ilyen lakások hónapokig vannak a piacon, már mindenki ismeri, aki keres, mert folyton belebotlik, mindig megállapítja, hogy drága. Hiába próbálkoznak azzal, hogy a hirdetésben jobbnak tüntetik fel, mint amilyen valójában és néha még az adatokon is kozmetikáznak, ezzel csak a vevőnek okoznak bosszúságot, mert az nem azt kapja, amit keres. Ez maguknak is csak idő és energiapazarlás, mert ebben az esetben a hirdetési költség kidobott pénz és előbb-utóbb úgyis le kell menni az árral. Ezek az ingatlanok ott parkolnak a piacon és csak emelik az átlagos kínálati árat, ami így már talán jobban érthető, hogy miért is olyan félrevezető.

Egy ingatlan annyit ér, amennyit a vevő hajlandó fizetni érte, jó közelítéssel annyit, amennyiért hasonlót kap, csak ez valamilyen szempontból jobban megfelel az igényeinek. A piac, az ingatlanok és a vevők igényeinek alapos ismeretével ez az összeg mindenkor jól meghatározható, de nem növelhető. Semmilyen trükkel. Akármilyen hozzáértő az ingatlanos nem tud hozzátenni a lakás értékhez, csak kiemelni azt és megkeresni azokat a potenciális vevők közül, akiknek olyanok az igényei és az anyagi lehetőségei, hogy megadják érte a piaci árat. A piaci árat azért is nehéz pontosan megállapítani, mert folyamatosan változik a piaci körülményekkel, leginkább attól függően, hogy milyen hasonló ingatlanok kerülnek a piacra, vagy ki onnan és ezeknek hogyan alakul az áruk. Folyamatosan változik, de rövid távon elég jól behatárolható. Megismételném, mert fontos, hogy ezt az árat meg tudom állapítani, de semmilyen hatásom nincs rá, ahogy egy eladónak, egy vevőnek és önmagában egyetlen piaci szereplőnek sem.

 


Kapcsolódó cikkeink

  1. Mit jelentenek a statisztikák lakás eladásakor, lakás vásárlásakor?
  2. Miért sok a közös költség?
  3. A Cézár Ház, Kleopátra Ház és Római kert környéke
  4. A társasházban lévő uszoda növeli-e a lakások értékét?
  5. Mire figyelnek a vevők a lakásvásárláskor?
  6. CÉZÁR HÁZ
  7. KLEOPÁTRA HÁZ
  8. RÓMAI KERT
  9. Érdemes-e venni saját teremgarázs-beállót?
 
Ledniczki Petra

2004 óta dolgozom az INGATLANKÖZPONT munkatársaként és 2007 óta árulok ingatlanokat. Eleinte kizárólag új építésű lakásokkal foglalkoztam, de a sok közös vonás miatt lassan áttértem az újszerű lakásokra.

Kiemelt területem az új építésű lakások, valamint a XIII. kerületben található, Kleopátra Ház, Cézár Ház és Római Kert lakásai.

Ledniczki Petra
INGATLANKÖZPONT
Mobil: 30/636-1230
E-mail:
info@ingatlankozpont.net
 


Lakásvásárlóknak
eladó lakás budapest Eladó ingatlan keresés: Adja meg, hogy milyen szempontok szerint keres ingatlant! A paraméterek megadásához kattintson ide:
Tovább »
 
Eladná lakását?

 

INGATLANKERESŐ
Ingatlan kereső, eladó lakás Budapest, új építésű lakás Budapest, új építésű lakás, eladó ingatlan Adja meg a legfontosabb feltételeket, amelyek szerint ingatlant keres!

INGATLANKERESŐ

Eladó ingatlan Budapest minden területén!
Itt több ezer eladó lakás van, amiből kedvére válogathat, tekintse meg kínálatunkat.
 

INGATLANKÖZPONT
- eladó lakások Budapesten
- eladó ingatlanok Budapesten
-
új építésű lakások Budapesten
-
új lakások Budapesten
- új építésű lakás
- új építésű ingatlan
-
új lakás
- új ingatlan
- sorház
- építési telek

Tovább »

 

Partnereink
   

© 2017 MARKET Home® - Minden jog fenntartva! | Impresszum | Kapcsolat